El crédito hipotecario es el recurso más usado por millones de personas en todo el mundo para tener acceso a una vivienda, oficina o local comercial para vivir y realizar su trabajo.

La clave para una buena gestión de tus créditos hipotecarios es seguir de cerca la evolución de las tasas de interés; y cotizar ante varias instituciones financieras para escoger la mejor propuesta.

Si las tasas de interés siguen bajando, en un futuro mediano te convendrá refinanciar tu crédito. Pero si llegan a subir, habrás aprovechado a tiempo las tasas actuales.

Todo lo que necesitas saber sobre los créditos hipotecarios

Si deseas comprar, mejorar o construir un departamento o una casa la opción más usada para conseguir suficientes recursos económicos para afrontar este gasto es a través de un crédito hipotecario.

El crédito hipotecario es el recurso más usado por millones de personas en todo el mundo. Esto para tener acceso a una vivienda, oficina o local comercial para vivir y realizar su trabajo.

Se puede solicitar tanto para la compra de edificaciones nuevas como para adquirir o mejorar construcciones usadas.

En realidad, el recibir o no un crédito hipotecario no depende tanto de para qué se usará; sino de la capacidad económica de quien solicita este tipo de préstamo ante un banco o institución financiera.

Esto significa, que para la institución lo importante es que puedas cumplir con tus obligaciones y pagar a tiempo el crédito hipotecario solicitado.

Por tal razón, es importante que sepas en qué consiste esta herramienta financiera; y cuáles tipos de créditos hipotecarios existen, cuándo te conviene solicitar un crédito y cómo puedes pagarlo.

¿Qué es un Crédito Hipotecario?

Un crédito hipotecario es un préstamo a mediano o largo plazo que recibe un particular o empresa de parte de una institución financiera. Esto para la compra, construcción o mejora de viviendas, oficinas y otros tipos de construcciones.

Pagar este crédito no es solo devolver el dinero prestado (capital). También deberás pagar cargos adicionales sobre el monto aprobado; calculados en base a tasas de interés fijadas por el mercado, a tasa variable o a tasa mixta.

También se agregan otros cargos operativos definidos por el banco o institución financiera que te prestará el dinero para tu vivienda. Estos gastos son tasación, impuestos, gastos notariales, gastos legales, y seguros asociados.

Qué es un Crédito Hipotecario

El plazo de un crédito hipotecario

El plazo para pagar un crédito hipotecario en Chile va desde los 5 hasta los 30 años.

Algo que distingue a un crédito hipotecario sobre cualquier otro tipo de préstamo individual o empresarial es que el inmueble o propiedad queda en garantía ante la institución financiera que aporta el dinero.

De esta forma, el banco o financiera podrá recuperar su dinero en caso de que no pagues las cuotas mensuales fijadas en el contrato.

Ante este riesgo, lo más prudente es que solo pidas crédito por un monto que realmente puedas pagar.

¿Cuáles son los 6 requisitos para un crédito hipotecario?

Si deseas solicitar un crédito hipotecario en Chile, debes saber que las instituciones financieras públicas y privadas establecen una serie de requisitos obligatorios para este fin.

  1. Edad mínima: El primer requisito es tener una edad mínima de 18 años. Sin embargo, hay bancos o empresas financieras que exigen tener un mínimo de 21 años para poder solicitar este tipo de financiamiento.
  2. Nacionalidad: En segundo lugar se encuentra la nacionalidad. En Chile solo puedes solicitar un crédito hipotecario se has nacido en el país o eres extranjero con residencia definitiv
  3. Antecedentes comerciales: El tercer requisito  es tener buenos antecedentes comerciales. Esto significa que no tengas deudas pendientes con otras instituciones financieras o algún caso administrativo abierto en tu contra.

¿Qué es el Dicom?

A esto se suma la importancia de no tener un expediente negativo en el sistema Dicom; que registra el comportamiento financiero y comercial de personas y empresas.

Este sistema es manejado en Chile por una subsidiaria de una empresa internacional especializada en el manejo de información acerca de la actividad comercial y financiera de las personas y empresas.

Dicom informa a los interesados, en este caso la banca hipotecaria, si una persona o empresa tiene alto riesgo o si tiene buen historial; ha pagado sus deudas a tiempo y ha sido responsable con sus obligaciones en general.

Cuáles son los 6 requisitos para un crédito hipotecario

  1. Antigüedad laboral: El cuarto requisito tomado en cuenta al solicitar un crédito hipotecario en Chile es la antigüedad laboral.

Es necesario tener al menos un año de experiencia laboral, si se es trabajador en relación de dependencia, o de haber iniciado actividades económicas en el caso de los trabajadores independientes.

El tema del sueldo es muy importante al solicitar un crédito hipotecario, pues de este dependerá en cuánto se fijen los dividendos a pagar mensualmente.

¿Qué prefieren los bancos?

La mayoría de los bancos prefieren apoyar a clientes con sueldo o ganancias fijas. A quienes tengan ingresos variables mensuales generalmente se les reconoce solo un 20 a 30% de este ingreso como base para el cálculo de las cuotas que exigirá el banco.

En todo caso, el dividendo a pagar no puede ser mayor al 25% del ingreso líquido mensual del trabajador.

Por ejemplo, si una persona devenga 1,5 millones de pesos al mes, las cuotas mensuales no podrán ser mayores a 375.000 pesos.

  1. Capital propio: Contar con un buen pie es otro requisito. Por regla general, la banca chilena solo financia hasta un máximo del 80% del costo de una vivienda, con casos excepcionales donde se financia hasta el 90% a quienes tienen ingresos elevados.

Debido a esto, es recomendable (y necesario) contar con un buen pie para cubrir el costo total del inmueble que se desea comprar, ampliar o construir.

  1. Documentación: Finalmente, hay algunos documentos adicionales que pueden pedirte, como aquellos que avalen tu actual estado civil y dirección de domicilio.

En ciertos casos pueden pedirte también documentos adicionales relacionados con la propiedad del inmueble, permisos de construcción y otros.

¿Cómo se calcula el interés de un crédito hipotecario?

Si piensas solicitar un crédito hipotecario es muy importante saber cómo se calcula el dividendo que deberás pagar, es decir la cuota mensual.

En primer lugar, recordemos que tus ingresos mensuales determinarán tu capacidad de crédito y el monto máximo que los bancos estarán dispuestos a prestarte.

Como dijimos en la anterior sección, la banca chilena no acostumbra aprobar créditos cuyos dividendos superen el 30% del ingreso mensual del solicitante.

Para compensar esto, se suele aumentar el número de años disponibles para pagar el crédito.

¿Qué impacta el dividendo?

El monto de un dividendo se basa en general en tres factores: el valor del crédito solicitado, el lapso de tiempo disponible para pagarlo y la tasa de interés.

Un crédito más alto pagará un dividendo más elevado. Además, este dividendo mensual será más alto mientras más corto sea el tiempo aprobado para pagar el crédito al banco.

Otro factor a considerar que a mayor tasa de interés más alto será el dividendo a pagar. De allí es que el banco obtiene su ganancia por prestarte dinero.

A esto se suma que los bancos aplicarán tasas de interés más elevados a los créditos que reciban mayor tiempo para pagar, es de decir a los de medio y largo plazo.

En internet hay varias calculadoras que te permiten calcular fácilmente el dividendo mensual de tu crédito hipotecario.

Cómo se calcula el interés de un crédito hipotecario

La formula del dividendo

Sin embargo, es conveniente entender cómo se hace este cálculo, para lo cual usaremos datos básicos como el monto del crédito solicitado, plazo de pago acordado con el banco y la tasa de interés (fija, variable o mixta).

Una fórmula muy sencilla que puedes usar para hacer este cálculo es

C = K [{ (1 + i)^ n x i } / {(1 + i) ^n − 1} ]

Donde:

C = Cuota o dividendo a pagar calculado sobre un calendario mensual de 30 días.

i = Tasa de interés.

K = Capital o monto del préstamo.

n = Número de cuotas para pagar.

La tasa de interés puede ser fija, variable o mixta. Cada tipo influirá en el dividendo a pagar.

Actualmente la banca chilena no suele aprobar créditos cuyo dividendo sea mayor al 25% del ingreso mensual del deudor.

Debido a que en el mercado hay muchas instituciones financieras que entregan créditos, es conveniente cotizar con varias antes de escoger la que más te convenga.

Esto incluye también analizar los costos operativos asociados con el crédito y los seguros que exigen las instituciones, pues todo esto influye directamente en el dividendo a pagar cada mes.

¿Qué es el CAE de un crédito hipotecario?

La Carga Anual Equivalente (CAE) es un indicador introducido en el sector financiero chileno en el año 2012, tras la promulgación de la Ley 20.555.

Este indicador facilita al consumidor de estos productos o servicios financieros el comparar la oferta que hacen las empresas del sector, para que pueda tomar decisiones bien informadas.

Qué es el CAE de un crédito hipotecario

Esto es posible porque la CAE no se limita a señalar las tasas de interés aplicadas por cada proveedor de servicios financieros; sino también todos los gastos adicionales que este maneja durante la aprobación de un crédito.

¿Qué factores influyen en la CAE?

Esto significa que la CAE toma en cuenta factores como el capital, tasa de interés, plazo de pago del crédito hipotecario, seguros asociados y costos operativos.

Por esta razón, la CAE permite conocer el valor total de un préstamo en un período anual, sin importar si el crédito fue otorgado a mediano o largo plazo.

La CAE se expresa en porcentaje y la Ley N°20.555 obliga a los proveedores de servicios o productos financieros a informarla a sus clientes, así como mostrarla claramente en toda publicidad de operaciones de crédito donde se mencione o informe una cuota o tasa de interés de referencia.

Gracias a la CAE los clientes pueden comparar varias opciones y escoger la que mejor les convenga. De hecho, el Servicio Nacional del Consumidor (SERNAC) enfatiza la utilidad de la regla:

En un mismo plazo y sobre un mismo monto, siempre será más barato el crédito que tenga la CAE más baja”.

¿Cómo negociar un crédito hipotecario?

Negociar un crédito hipotecario implica que tanto la institución financiera como el cliente presenten sus cartas de manera directa y sincera, con el objetivo de buscar un acuerdo que satisfaga las aspiraciones de ambas partes.

¿Qué significa esto? Pues que el banco buscará una ganancia razonable en función de los dividendos que deberás pagar durante el tiempo de duración del crédito, mientras que tú necesitas un financiamiento para comprar o mejorar un inmueble que sea pagable en el tiempo, sin sacrificar tu calidad de vida. Finalmente buscas la CAE personal más baja posible.

¿Cuáles son las recomendaciones?

Es importante en primer término que como clientes te informes de las diferentes opciones que ofrece la banca y poder así elegir la opción más conveniente.

Además, debes tener muy clara tu capacidad financiera y tus condiciones económicas reales, no solo considerando el momento presente, sino las perspectivas durante los años que deberás pagar el crédito.

Cómo negociar un crédito hipotecario

De esta forma, podrás hablar con tu asesor y determinar con mayor exactitud el tope máximo del crédito que puedes pagar.

Un segundo consejo para negociar un crédito hipotecario es tener un buen expediente crediticio, sin deudas pendientes o problemas con tarjetas de crédito, hipotecas o reclamos judiciales de tipo económico.

Esto te ayudará a ganar puntos ante el banco, que preferirá clientes con buena reputación.

Una tercera recomendación para negociar un crédito hipotecario es trasladar o abrir cuenta de ahorros, tarjeta o cuenta de sueldo al banco donde se desea solicitar el préstamo.

Al tener varios productos en este mismo banco, es más probable que te otorguen tasas preferenciales o condiciones más favorables.

Finalmente, no te limites a buscar un crédito hipotecario en un solo banco o institución. Procura manejar varias opciones en otras instituciones.

De esta forma, si la institución financiera de tu interés no te ofrece la CAE y condiciones que esperas, podrás cambiarte a una opción más favorable ofrecida por otro banco.

¿Cómo refinanciar un crédito hipotecario?

Refinanciar un crédito hipotecario consiste en aprobar un nuevo préstamo a un cliente que ya recibió un crédito para la compra, mejora o reparación de su vivienda.

Este préstamo reemplaza al anterior y tiene sus propias características de tasa de interés, duración y monto.

Las razones de refinanciar

Hay varias razones por las cuales muchos chilenos buscan refinanciar un crédito hipotecario.

Cuando el mercado registra una baja en las tasas de interés, como ocurre actualmente a nivel mundial, muchas personas procuran refinanciar los créditos hipotecarios solicitados anteriormente para bajar el costo final del crédito.

Otras personas buscan refinanciar porque enfrentan algún problema económico y necesitan un alivio en el dividendo mensual para no caer en una situación de impago que perjudique su historial.

Cómo refinanciar un crédito hipotecario

También hay quienes buscan refinanciar créditos hipotecarios para obtener dinero que destinarán a mejoras de su vivienda o pagar las primas del seguro hipotecario, pagar más rápido su vivienda o para obtener capital para pagar otras deudas.

Si piensas solicitar un refinanciamiento, debes considerar que el mejor ahorro lo obtendrás si reduces el lapso de tiempo acordado con el banco para pagar el crédito manteniendo la misma cuota mensual.

Las tasas actuales

Si por el contrario deseas reducir el monto del dividendo, debes tener en cuenta que esto podría aumentar a largo plazo el costo del crédito debido a los gastos operacionales relacionados con el refinanciamiento.

Actualmente las tasas de interés para créditos hipotecarios en Chile promedian el 2,5%. Por lo tanto la CAE final se puede ubicar en 2,9% al sumar también los seguros y otros gastos.

Estas tasas seguirán bajando, según todos los expertos, por lo que llegará el momento en que la ventaja entre un banco y otro para captar clientes hipotecarios se base en cuán competitivos logren ser.

En todo caso, recuerda siempre que la tasa que consigas para el refinanciamiento estará relacionada directamente con tu nivel de ingresos, historial crediticio, condición laboral actual y otros de tipo personal.

¿Cómo bajar la cuota de mi crédito hipotecario?

Como dijimos, se puede refinanciar un crédito para conseguir condiciones más favorables y bajar el monto del dividendo mensual.

Sin embargo, también hay otra forma de bajarlo y es a través del reajuste del costo de los seguros que el banco te ha exigido al momento de otorgarte el crédito hipotecario.

Recordemos que esto incluye un Seguro de Inmueble, contra daños o destrucción de la edificación; y un Seguro de Desgravamen que responda al banco por la deuda pendiente en caso de fallecimiento del tomador.

Cómo bajar la cuota de mi crédito hipotecario

Los seguros para bajar el dividendo

El Seguro de Desgravamen define al responsable de la deuda en caso de fallecimiento o invalidez permanente por enfermedad o accidente del tomador del crédito.

Su objetivo es proteger a los herederos y garantizar que reciban la propiedad sin la deuda vinculada a ella.

El Seguro de Desgravamen cambiará de costo en función de si se toma por un valor fijo o por un valor variable.

En el primer caso, el monto asegurado se basa en el monto inicial del crédito recibido. Si fallece el tomador, el seguro pagará al banco lo que el cliente debía al momento de fallecer, mientras que sus herederos recibirán el saldo.

En el segundo caso, se fija un valor variable en el que el monto asegurado irá bajando en la medida en que el cliente pague el crédito al banco.

También puede variar el costo del seguro si se toma una póliza simple, para cada tomador, o una mancomunada, para toda la familia.

En cuanto al Seguro de Inmueble, se trata de un seguro que responde ante daños totales o parciales del inmueble por causas ajenas al propietario como incendio, inundación o terremoto.

Su objetivo es proteger los intereses del banco al facilitar la reparación o reposición de la propiedad que sirve como garantía del crédito hipotecario.

Sin embargo, el dueño del inmueble es el beneficiado final, pues se salvará de terminar pagando por una propiedad dañada.

¿Cómo puedo reducir el gasto del seguro?

Hay otras formas de reducir los gastos de hipoteca cambiando la contratación de los seguros.

La primera es cotizar los seguros con el broker y luego endosarlos al crédito hipotecario. En este caso hay que asegurarse de estudiar varias opciones y que la escogida cumpla todas las exigencias del banco.

La segunda es contratarlos directamente con el banco que da el crédito o dejar que esté se haga cargo de hacerlo. Es posible que te cobren un porcentaje por este servicio, que se agregará en el dividendo.

La primera estrategia es cada vez más usada en Chile; pues gracias a la gran diversidad de empresas aseguradoras disponibles en el mercado se facilita mucho encontrar pólizas que cubran satisfactoriamente cualquier contingencia con el inmueble.

Finalmente, existe otra forma de reducir el costo de tu crédito y es moviéndolo a otra entidad financiera que ofrezca una mejor tasa de interés; o en la que puedas modificar el dividendo o el plazo para pagar el crédito, y con ello, su costo final.

¿Cómo prepagar un crédito hipotecario?

Es posible que hayas recibido un ingreso adicional y deseas pagar con este dinero un crédito hipotecario que recibiste para comprar tu casa o alguna propiedad.

En este caso estamos hablando de que deseas prepagar un crédito hipotecario; es decir, pagarlo anticipadamente total o parcialmente.

Prepagar un crédito hipotecario permite al tomador ahorrar dinero en el pago de intereses generados por el préstamo.

En Chile, la ley garantiza al deudor hipotecario el derecho a prepagar los créditos total o parcialmente, si lo desea.

De hecho, si cuentas con suficiente dinero para pagar el 25% o más de la deuda restante, puedes prepagar tu crédito sin necesidad de aprobación por parte de la institución financiera que lo otorgó.

Sin embargo, se deben tomar en cuenta los cambios en las leyes que regulan los créditos en Chile en las últimas dos décadas.

Las condiciones de prepago según antigüedad

Según la antigüedad de tu crédito, cambiará el monto y condiciones para prepagarlo.

En este caso, se marcan tres fechas clave a considerar. Estas fechas corresponden a cambios mayores en las leyes que afectaron el manejo de los créditos hipotecarios en la banca chilena.

Si tu crédito es anterior al 4 de noviembre de 1997 el monto a prepagar se calculará en función del capital reajustado hasta el día del pago efectivo y los intereses calculados sobre este capital; reajustado durante todo el plazo de tiempo pactado inicialmente para pagar el crédito

En caso que tu crédito se otorgó entre el 4 de noviembre de 1997 y el 26 de junio de 2004 hay dos variantes según la cantidad de unidades de fomento (UF) que represente su monto.

Si el crédito recibido supera los 5.000 UF los montos a prepagar deberán ser acordados directamente entre el deudor y el banco acreedor.

Si el monto del crédito es igual o inferior a 5.000 UF, los montos a pagar incluirán el capital que se anticipa; los intereses devengados hasta la fecha del pago efectivo y la comisión de prepago que acuerden ambas partes.

Esta comisión no puede ser mayor a tres meses de intereses calculados sobre el capital que se prepaga. En caso de no llegar a un acuerdo, se establecerá una comisión equivalente a 1,5 meses de interés.

Cómo prepagar un crédito hipotecario

Por último, el prepago de los créditos hipotecarios entregados después del 26 de junio de 2004 se hará también en función de su equivalencia en UF.

El valor del prepago de los créditos con un monto superior a las 5.000 UF será acordado directa y libremente entre deudor y banco.

El monto del prepago para créditos iguales o inferiores a 5.000 UF incluirán el capital anticipado; los intereses devengados hasta la fecha del pago efectivo y una comisión de prepago igual o inferior a 1,5 meses de intereses calculados sobre el capital que se prepaga.

Conclusión

La clave para una buena gestión de tus créditos hipotecarios es seguir de cerca la evolución de las tasas de interés. Y cotizar ante varias instituciones financieras para escoger la mejor propuesta.

Si las tasas de interés siguen bajando, en un futuro mediano te convendrá refinanciar tu crédito. Pero si llegan a subir, habrás aprovechado a tiempo las tasas actuales.

Muy importante, cuida los gastos relacionados con las hipotecas, sobre todo el manejo de los seguros.

El objetivo final es cuidar el equilibrio entre el costo que pagarás por proteger tu inversión. Y la protección de los intereses de tus familiares en caso de un evento lamentable.