El sector inmobiliario es uno de los mercados que mayor crecimiento y movimiento de capital tiene hoy en día en Chile. Como lo demuestra el hecho de que en 2018 la demanda de viviendas superó las 36.500 unidades. En este artículo vamos a enseñar qué es mejor a la hora de invertir. ¿Rentabilidad y Plusvalía?

Los inversionistas inmobiliarios buscan percibir ganancias y flujos estables con su posterior venta o arriendo, aprovechando la fortaleza de este mercado.

Rentabilidad versus Plusvalía al invertir ¿Cuál debo considerar más?

El sector inmobiliario es uno de los mercados que mayor crecimiento y movimiento de capital tiene hoy en día en Chile. Como lo demuestra el hecho de que en 2018 la demanda de viviendas superó las 36.500 unidades. En este artículo vamos a enseñar qué es mejor a la hora de invertir. ¿Rentabilidad o Plusvalía?

La demanda de viviendas en Chile es el resultado de un buen momento económico y del interés de miles de personas y empresas que buscan invertir en bienes inmuebles.

Su objetivo, percibir ganancias estables con su posterior venta o arriendo, aprovechando la fortaleza de este mercado.

Muchos también prefieren invertir el dinero en inmuebles, como una forma de dar valor agregado a sus ahorros, en lugar de mantenerlos en un banco.

Por lógica, la mejor inversión inmobiliaria es la que se realiza en propiedades en zonas que ya cuentan con todos los servicios e infraestructura.

Esto significa que cuentan con acceso a vialidad, transporte, centros de salud, escuelas, supermercados y todo aquello que necesiten las familias para vivir cómodamente.

En Chile invertir en propiedades de uso industrial también es muy atractivo. Sobre todo si están cerca de infraestructuras portuarias, autopistas o grandes centros de acopio o distribución de mercadería.

Generalmente la rentabilidad de un inmueble proviene del nivel de ganancia obtenido por arriendo, ajustado según inflación y variaciones de mercado.

También se puede obtener una buena rentabilidad al comprar los inmuebles con financiamiento obtenido en momento de tasas inmobiliarias bajas.

Por otra parte, hay también la posibilidad de invertir en inmuebles tomando en cuenta la plusvalía de los mismos.

La Plusvalía

La plusvalía es el aumento de valor que tendrán en un determinado tiempo debido a cambios positivos en su entorno. Es decir, por razones externas que le darán valor agregado.

Ejemplo de esto son terrenos, edificios o viviendas ubicadas en zonas aún no totalmente desarrolladas, pero que lo estarán en unos 5 o 10 años.

Su precio aumentará sin esfuerzo de tu parte en la medida en que se desarrollen las zonas donde se ubican.

Surge entonces la pregunta: ¿Debo tomar en cuenta la plusvalía o la rentabilidad de la propiedad a la hora de invertir en ella?

Antes que nada, aclaremos que plusvalía y rentabilidad son dos formas de ganancia en materia inmobiliaria. Se relacionan en muchas formas, menos en el tiempo en que se hacen reales.

La rentabilidad que surge del arriendo de un inmueble se manifiesta mes tras mes. Mientras que la generada en la plusvalía es más “visible” cuando se vende la propiedad.

Decidir si debes comprar una propiedad en base a criterios de rentabilidad o porque te ofrece una mejor plusvalía requiere un análisis detallado.

¿Qué gano si prefiero la rentabilidad al invertir en inmuebles?

Cuando inviertes en una propiedad inmobiliaria por lo general se trata de inversiones a largo plazo. De 5 a 30 años, según la forma de financiamiento que usaste.

Si supiste aprovechar las bajas tasas de interés en el momento de la compra, seguro habrás hecho un buen negocio.

Al final pagarás menos que quienes compraron propiedades similares con tasas hipotecarias en alza.

El arriendo de estos inmuebles es una buena forma de sacar ganancia a tu inversión. Pero esta ganancia dependerá de varias cosas que pueden variar para  mejor o peor con el tiempo.

Por ejemplo, la rentabilidad está influenciada por el tamaño del mercado y el nivel de demanda que exista para un determinado tipo de propiedades, como departamentos, casas, estacionamientos, bodegas, etc.

Las características y el estado físico de la estructura, las condiciones de pago y hasta la ubicación del inmueble influyen mucho en si resulta un buen o mal negocio comprarlo para su posterior arriendo o reventa.

El cálculo de la Rentabilidad

El cálculo de la rentabilidad de un inmueble se basa en una fórmula que considera la ganancia que te rinde la propiedad en comparación con la inversión hecha originalmente.

Debido a que se habla de grandes inversiones, es muy frecuente el uso de créditos hipotecarios para financiar proyectos inmobiliarios sin que el inversionista se descapitalice.

En estos casos, créditos a tasas bajas por largos períodos (20 a 30 años) son ideales para garantizar una alta rentabilidad en la compra de una propiedad.

Un inmueble comprado a buen precio puede ser arrendado y sacarle ganancias por mucho tiempo. Sobre todo si está en un área consolidada y atractiva para vivir.

¿De qué depende la plusvalía de una propiedad?

La plusvalía es el aumento de precio o valoración de un inmueble a lo largo de un período de tiempo. Por razones externas que le dan un valor agregado.

Aquí el concepto clave es justamente “valor agregado” y de este dependerá que tu inversión aumente o pierda valor.

Este valor agregado viene de la mano de factores externos e internos que afectan el valor de un bien inmobiliario. Más allá de las características de diseño o construcción propias del mismo.

¿De qué depende la plusvalía de una propiedad?

Esto explica por qué propiedades similares en tamaño y características puedan variar considerablemente su precio de mercado entre unas y otras.

Por ejemplo, el precio de un inmueble subirá sustancialmente si la zona donde se ubica recibe mejoras en servicios públicos, seguridad o transporte público.

La existencia (o carencia) de suficientes y buenos centros educativos puede aumentar la plusvalía de las casas y departamentos cercanos.

La Ubicación es Clave

Aunque Santiago alberga el 40 por ciento de la población de todo el país, es un hecho que la mayoría de ciudades del interior están creciendo a paso acelerado.

Ya en el año 2010 se conocía de casos de crecimiento acelerado en pequeñas ciudades de la Patagonia chilena.

Por lo tanto, cada vez se necesitan más espacios para construir más colegios, centros de salud, parques, edificios comerciales o  supermercados.

Un terreno comprado en una zona con alto índice de desarrollo aumentará su valor en la medida en que se construyan servicios y proyectos educativos, de salud, comerciales, etc.

El valor de una propiedad también puede subir notablemente con una pequeña inversión en mejoras estéticas, ampliaciones o al agregarle más metros cuadrados de terreno.

La ubicación del inmueble en determinada zona de nivel social alto, medio o bajo, así como la disponibilidad de buenas conexiones viales también influyen en la plusvalía.

Muchos compradores de departamentos tomarán en cuenta la orientación con respecto al sol; la ubicación en cierto nivel de un edificio o incluso la vista hacia determinada zona de la ciudad antes de ofertar por un inmueble antes que por otro similar.

Crecimiento urbano aumenta la plusvalía de propiedades

Los cambios de clasificación del uso del terreno son importantes.

Gran parte del territorio chileno está clasificado como de uso rural. Por lo que los terrenos disponibles pueden ser mucho más grandes que los que se venden en zonas urbanas.

Sin embargo, las viviendas ubicadas en estas zonas rurales suelen tener más complicaciones para acceder a servicios públicos como electricidad y agua potable.

En todo caso, debido al crecimiento demográfico de Santiago y otras ciudades, muchos suelos rurales ubicados en las periferias pueden cambiar de uso en pocos años.

Crecimiento urbano aumenta la plusvalía de propiedades

Si eres dueño de parcelas rurales o periféricas, es posible que en unos años estas sean muy buscadas por inmobiliarias o constructoras que desean ejecutar proyectos de vivienda o comerciales.

Por lo tanto, el terreno que compraste a bajo precio puedes venderlo en pedazos más pequeños para condominios. Con una ganancia increíble con respecto a lo que pagaste originalmente.

¿Invertir en base al valor de la plusvalía es atractivo?

Los números explican mejor que nada si te conviene comprar por la plusvalía o por la rentabilidad que te ofrece una propiedad.

Por ejemplo, compras un departamento en una zona en desarrollo en 3.500 UF y en 5 años esta zona reciba grandes mejoras en servicios y aumenta la disponibilidad de escuelas, comercios y seguridad.

En ese momento tu departamento podría venderse a 5.000 UF, aunque no hayas cambiado nada en su estructura física.

Has tenido una ganancia de 1.500 UF por la plusvalía generada por las mejoras en la zona donde se ubica tu propiedad.

Adicionalmente, la ley permite excepción de impuestos a las primeras 8.000 UF de plusvalía que obtengas en el valor de tu apartamento.

Por lo general la mayoría de inmuebles en las principales ciudades de Chile se benefician de la plusvalía porque hay una continua inversión pública y privada en servicios e infraestructura urbana.

A esto se une la creciente migración del campo a la ciudad y la formación de familias nuevas que quieren tener su vivienda, lo que mantiene una demanda constante.

Conclusión

Invertir en función de la plusvalía requiere un estudio detallado de las características del mercado inmobiliario y de las potencialidades del inmueble, para identificar los factores externos que pueden ayudar a aumentar o disminuir su valor en un futuro.

Este estudio ayudará a calcular el máximo rango de aumento de valor que se puede lograr y decidir sobre la conveniencia o no de las inversiones.

Si nos basamos solo en la potencial rentabilidad de un inmueble como criterio para invertir en él, hay que tomar en cuenta su posible su uso y la ganancia que pueda generar con respecto a la inversión inicial.

En cualquiera de los casos, no dudes en buscar la asesoría de expertos inmobiliarios, que pueden responderte cualquier duda y ayudarte a tomar la decisión más adecuada a tus intereses.